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【新闻】物业税改革行进在希望与绝望之间灌柳

发布时间:2020-10-18 20:05:44 阅读: 来源:搅拌站除尘滤芯厂家

物业税改革,行进在希望与绝望之间

全国消息:湖北省发改委刚刚向财政部上报改革方案,在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。物业税改革,可谓牵一发而动全身的改革。(《21世纪经济报道》)

物业税为国际惯例,好处显而易见:

其一:实现税收公平。即物业价值,在很大程度上取决于公共服务质量,公共服务质量越好,越宜居,人口聚集效应越突出,越容易形成卖方市场,物业价值越高。而公共服务需要经费,经费只可能来自享受公共服务的辖区内公民,以其名下的物业价值为基数,征收一定比例的税金,用于维持公共服务,相对特别公平,乃形成为国际惯例。一般而言,消费税与物业税,构成地方税的主体。

比之中国现行的土地出让金制度,更有两大好处:管理规范了,既然明确为税,必须纳入预算管理;物业税一年一收取,系政府用于维持当年的公共服务所需,系业主购买当年公共服务的费用,年年收年年有,收钱者必定提供公共服务,免于现行土地出让金制度的尴尬,一次收取了未来50至70年间的相关费用,无异寅吃卯粮,陷未来政府于税源枯竭的窘境。

其二:最有利于土地保护。以行政审批为主要手段的“世界上最严厉的土地保护制度”效果不如人意,为了“树起梧桐树,引来金凤凰”,土地总是处于超量开发状态,闲置抛荒、以囤生利为常态,反正不产生额外费用。而物业税制度下,农业用地必然是免税的,工商业用地却交易费之外,必然要按时交物业税,占地越广,物业价值越大,交税越多。为避免白白交税,相关开发会特别注意以必需为限,会千方百计不超量开发。

其三:最为城市居民关心,有利于房价回归其正常价值。物业税制度下,炒房成本极高,风险极大。因为物业税为年度公共服务费,交税,享受公共服务,然后,就没了,不能计入房价的。而土地出让金制度下,因为一次交纳50至70年出让金,交易各方刻意或无意间淡忘了出让金为公共服务费用,一年年过去,本已消耗掉的年度出让金年复一年累积在房价中,拉高了房价,无限缩小了炒房风险。而后者,又进一步拉高了房价,直接导致其偏离正轨。实行物业税改革,是使得房价回归其正常价值的最有效手段。

其四:彻底解决产权问题。开征物业税,则承认物业属业主的私有财产,非经公平正义程序确定出于公益需要,任何人不得侵犯,困扰公众的出让期结束后、物业属于谁的问题得以彻底解决。

以上,为特别理想、圆满的结果。然而,物业税改革,不仅可能导向最理想、圆满的结果,还可能导向最可怕的、毁灭性的结果。甚至,后者的可能性还远远超过前者。

因为,中国尽管不存在名义上的物业税,却存在实际上的、极高税率的物业税,体现为土地出让金、土地增值附加费等等。不实现物业税与原有各种税费体系的衔接,便等于收税后税,相当于业主将名下的物业按市价再买大半次。企业受不了,公众更受不了。企业可以结束,公众总不能没有家呀。特别是一线城市,如北京、上海、广州、深圳,普通住宅估价都在百万左右,以2%的一般税率计,年交物业税将在2万以上,普通公众的压力可想而知。相当部分公众,可能会根本维持不住自己的物业,于他们,将是30年改革的成果瞬息间灰飞烟灭。

物业税改革,必须要实现与原有的、实质性的土地税费制度的衔接,既然时如白驹,不可追溯过去,便必须要尊重政府与公众曾经签下的契约,既然在契约期内,公众对政府应该承担的义务、即应该交纳的税费已经一次性交齐,则直至契约期结束,政府不能破坏约定,借税制改革之机,以新的税种名义收税后税。

也就是说,物业税,只可能对新建物业、以及原有契约到期的物业全额征收,对于原有契约尚未到期的物业,在过渡期内,即原有契约未全部结束以前,可以对契约期内的物业实行过渡税率,以大致相当于原有契约规定的续交税率为宜,最低可以至零税率。用湖北省发改委综改办处长谢高波的话说,就是:“我们改革的目的很明确,就是尽量保持现有的利益格局基本不变,既不给企业、个人增加负担,同时对各级政府的财政影响降到最低。”以实现与原有的、实质性的土地税费制度的无缝衔接。

务须说明的是,物业税既行,要力求一步到位,此前实际物业税性质的各种税费应一体归并入物业税中,以降低征收难度,增强其现实操作性。湖北省的税费并举方案,恐怕难以实行。否则,极可能直接导致企业与公众的双重负担。因操作复杂,物业税改革非深思熟虑、全盘筹划,然后强力推行不可。匆匆于今年7月开征,似有操之过急的嫌疑,恐怕欲速而不达。

如是,物业税改革,才可能争取到尽可能理想、圆满的结果,予人以希望,而不是导向最可怕的、毁灭性的结果,予人以绝望。为此,必须在现实利益方面做出极大让步。因为土地出让金制度实行多年,越是予人希望的物业税改革,越可能造成地方财政暂时的、最大的困难,此为不可避免的代价。在经济形势不如人意,财政收支吃紧之际,此一方面的让步注定是艰难的,然而,为了社会的可持续发展,却是不能不付出的代价。否则,便不可能争取到理想、圆满的结果,予人以希望。

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